Статьи
Затратный метод оценки недвижимости
Опубликовано: 03.11.2017
Затратный метод базируется на калькуляции всех затрат при строительстве аналогичного объекта. Оценка земельного участка при этом производится на основе текущей конъюнктуры рыночных цен отдельно от зданий (сооружений). Результат оценки складывается из суммы затрат на строительство (включая проектирование) и стоимости земельного участка. Такой метод дает оценку, которая равняется балансовой стоимости объекта за вычетом процента износа (амортизационных отчислений) плюс стоимость земельного участка. В условиях высокого уровня инфляции этот метод приводит к заниженной оценке и для её выравнивания требуется периодическое введение поправочных коэффициентов на стоимость строительства, что само по себе является достаточно сложной проблемой.
При использовании затратного подхода весьма важно проводить различие между двумя терминами: восстановительной стоимостью и стоимостью замещения, которые близки по значению. И та, и другая стоимость относится к объекту, который является аналогией оцениваемого объекта в случае его воссоздания на момент оценки. Однако необходимо иметь ввиду, что под стоимостью замещения понимается стоимость строительства, в текущих ценах, объекта недвижимости (здания, сооружения), имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
Землепользование. Передача 9. Затратный подход к определению рыночной стоимости земельного участка
Под восстановительной стоимостью - понимается стоимость строительства в текущих ценах, точной копии объекта недвижимости, с использованием точно таких же материалов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе все недостатки, “несоответствия” и устаревания - stroyverno.ru), что и у объекта оценки. Другими словами, при стоимости замещения предусматривается замена объекта недвижимости субститутом, а в другом случае воспроизводство точной копии.
Для большинства целей оценки более предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства, поскольку при замене создаётся недвижимость, отличная от оцениваемой.