1. 1. Укладання договорів купівлі-продажу нерухомості до завершення будівництва і реєстрації права власності...

10.08.2011

11 липня 2011 Пленум Вищого Арбітражного Суду РФ (далі - «ВАС») прийняв Постанову № 54 "Про деякі питання вирішення спорів, що виникають з договорів з приводу нерухомості, яка буде створена або придбана в майбутньому". Роз'яснення ВАС РФ стосуються укладення і виконання попередніх договорів, здійснення інвестицій та відчуження нерухомості на стадії будівництва, але не застосовуються до спорів, пов'язаних зі створенням нерухомого майна по Федеральним законом № 214-ФЗ від 30 грудня 2004 року "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ... ». Постанова Пленуму ВАС є обов'язковим для нижчих арбітражних судів.

У Постанові ВАС дав наступні роз'яснення:

1. Укладання договорів купівлі-продажу нерухомості до завершення будівництва і реєстрації права власності на неї правомірно

Відсутність у продавця в момент укладення договору купівлі-продажу права власності на нерухоме майно саме по собі не є підставою для визнання такого договору недійсним. Такий договір розглядається як договір кулі-продажу майбутньої речі. Для виконання договору і переходу права власності на нерухоме майно до покупця продавець повинен буде мати право власності на нього, зареєстрованим в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - «ЕГРП»).

Оскільки до закінчення будівництва у об'єкта відсутня кадастровий номер, ВАС вказав, що індивідуалізація нерухомого об'єкту здійснюється шляхом вказівки інших відомостей (місцезнаходження, орієнтовна площа, характеристики відповідно до проектної документації і т.п.). Договір також повинен передбачати ціну, встановлену за одиницю площі або іншим чином.

Якщо в договорі недостатньо характеристик для індивідуалізації об'єкта, але по завершенні будівництва між сторонами відсутній спір та складено акт прийому-передачі конкретного об'єкта, то в реєстрації переходу права власності не може бути відмовлено.

Якщо є спір сторін про те, який саме об'єкт повинен бути переданий за договором, даний спір вирішується судом на основі положень підписаного сторонами договору, інших доказів по справі, а також беручи до уваги практику, що склалася у взаємних відносинах сторін, звичаї ділового обороту, подальша поведінку сторін.

ВАС вважає за можливе укладення договорів купівлі-продажу майбутніх земельних ділянок, які не пройшли кадастровий облік, проте не вказує, яким чином слід індивідуалізувати їх в договорі. При цьому відповідно до чинного Земельного кодексу РФ єдиним способом індивідуалізації земельних ділянок є кадастровий облік.

2. Інвестиційні договори розцінюються ВАС як договори купівлі-продажу майбутньої нерухомості, тобто право власності виникає у забудовника і передається інвестору

ВАС вказав, що судам слід оцінювати договори про фінансування будівництва або реконструкції об'єктів нерухомості як договори купівлі-продажу майбутньої нерухомої речі, якщо не встановлено інше. При цьому ВАС РФ прямо виключає розширене тлумачення інвестиційного законодавства і вказує, що право власності на завершений будівництвом об'єкт виникає у забудовника, а не в інвестора. Згодом забудовник передає виникло у нього право власності інвестору як виконання інвестиційного договору (договору купівлі-продажу, як його оцінює ВАС).

При цьому з роз'яснень ВАС слід, що забудовник (продавець) не може бути примушуючи до передачі об'єкта, як у випадку, якщо будівництво об'єкта не завершено, так і в разі якщо право власності забудовника на вже зведений об'єкт ще не зареєстровано. У цьому випадку інвестор (покупець) має право вимагати повернення сплаченої суми, а також відшкодування збитків, але не визнання своїх прав на об'єкт інвестицій.

У разі якщо будівництво об'єкта завершено і право власності на об'єкт нерухомості зареєстровано за забудовником (продавцем), інвестор (покупець) має право вимагати в судовому порядку передачі об'єкта та державної реєстрації переходу права власності.

3. Двосторонні договори про спільне будівництво можуть бути розцінені як договори будівельного підряду та / або купівлі-продажу майбутньої нерухомості

На думку ВАС, в разі якщо одна сторона надає земельну ділянку, а інша сторона зобов'язується здійснити будівництво, до відносин сторін підлягають застосуванню норми про договір будівельного підряду. Право власності на об'єкт капітального будівництва виникає у власника земельної ділянки (після державної реєстрації цього права в ЕГРП). При цьому ВАС допускає, що даний договір може бути і інвестиційним. Так, якщо за умовами договору сторона, яка здійснювала будівництво має право отримати у власність приміщення в зведеному будинку, до зобов'язанням про передання приміщень слід застосовувати норми купівлі-продажу майбутньої нерухомої речі. А сам договір в цьому випадку є змішаним: містить норми будівельного підряду і купівлі-продажу. Це означає, що право власності на будівлю виникає у власника земельної ділянки за умови його державної реєстрації, а той передає право власності на приміщення в ньому особі, яка здійснила будівництво.

4. Право власності на будівлю, побудоване за договором простого товариства, виникає у власника земельної ділянки

Якщо сторони уклали з метою будівництва договір простого товариства і спільно створили об'єкт нерухомості, право власності на нього виникає у власника земельної ділянки.

Відповідно, якщо земельна ділянка не був оформлений у спільну часткову власність товаришів або в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, то право власності на спільно побудований об'єкт капітального будівництва виникає лише у товариша, який володіє правом на земельну ділянку.

Таким чином, реєстрація спільної часткової власності товаришів або договору оренди з множинністю осіб на боці орендаря стала обов'язковою умовою здійснення будівництва в рамках простого товариства. Варто зазначити, що Земельний кодекс РФ передбачає тільки один випадок, коли можливе укладання договору оренди з множинністю осіб на боці орендаря. Йдеться про той випадок, коли приміщення в будівлі вже знаходяться у власності у кількох осіб. Укладання договорів оренди з метою будівництва з множинністю осіб чинним законодавством не передбачено. У зв'язку з цим можливі відмови в укладанні подібних договорів з боку органів, уповноважених на розпорядження державним майном (в тому числі недопущення до участі в торгах відразу всіх товаришів).

ВАС вказує, що товариші мають право вимагати від одного з товаришів внесення вкладу у вигляді права оренди або за допомогою передачі земельної ділянки у спільну власність згідно з договором простого товариства в судовому порядку. Однак ВАС не вказує, як передати право власності на зведений об'єкт товаришам або як вирішити суперечку товаришів з приводу прав на нього, якщо його будівництво вже завершено.

5. Попередній договір купівлі-продажу з умовою про внесення покупної ціни розглядається як договір купівлі-продажу з умовою про передоплату

ВАС сформулював правову позицію, згідно з якою найменування договору як попереднього не є однозначним визначенням його правової природи. Позиція стосується попередніх договорів, які передбачають укладення основного договору щодо ще відсутнього майна, при цьому купівельна ціна об'єкта або її істотна частина виплачується до укладення основного договору. Суди зобов'язані розглядати такий договір як договір купівлі-продажу майбутньої речі умовою про попередню оплату. Відповідно, правила про попередніх договорах (зокрема, про термін, про припинення дії) і пов'язані з ними засоби правового захисту до подібних договорів не застосовуються.

Слід зазначити, що правова позиція ВАС допускає розцінювати як виплату покупної ціни платежі за попереднім договором незалежно від того, як вони названі в тексті договору.

В цілому роз'яснення, дані в Постанові Пленуму ВАС РФ, покладають на інвесторів ризики, пов'язані банкрутством забудовника (власника земельної ділянки) або його недобросовісністю, зокрема відмовою від завершення будівництва, від реєстрації свого права власності, а потім переходу права власності до інвесторів. З роз'яснень випливає, що право власності на незавершений будівництвом об'єкт не може бути зареєстровано за інвесторами, а так само що незавершений будівництвом об'єкт слід включати до складу ліквідаційної маси забудовника.

У зв'язку з прийняттям Постанови Пленуму ВАС РФ № 54 від 11 липня 2011 р рекомендуємо:

1. переглянути чинні попередні договори з приводу об'єктів нерухомості і договори про інвестиції в капітальне будівництво і внести в них зміни, які виключили б спотворення волі Сторін або мінімізували пов'язані з цим ризики;

2. передбачати в договорах забезпечення виконання зобов'язань забудовника по завершенню будівництва, реєстрації свого права власності, передачі об'єкта, завершеного будівництвом, і реєстрації переходу права власності на нього до інвесторів, а також відповідальність за невиконання цих зобов'язань;

3. у разі здійснення спільної діяльності з метою будівництва в рамках договору простого товариства слід оформити спільну власність товаришів на земельну ділянку або укласти договір оренди з множинністю осіб на боці орендаря.

Для отримання додаткової інформації звертайтеся, будь ласка:

в Москві - до Олексія Коневского, Керівнику практики земельного права, нерухомості та будівництва, по тел .: (495) 967-00-07 або по e-mail

У Санкт-Петербурзі - до Юрія Халімовська, Старшому юристу практики земельного права, нерухомості та будівництва (СПб), по тел .: (812) 640-60-10 або по e-mail