У ніч на 16 грудня 2014 року Центробанк Росії різко підняв ключову ставку з 10,5 до 17% річних. Дане рішення сколихнуло і без того постійно «дрейфує» ринок нерухомості. Адже за цим процесом ЦБ банки різко підвищать відсотки за новими іпотечними кредитами. Експерти прогнозують: ставки можуть зрости до 18-20% вже з нового року. Про цю та інші тенденції ринку нерухомості - ексклюзивне інтерв'ю з президентом Російської Гільдії ріелторів Валерієм Виноградовим.

- Валерію Миколайовичу, розкажіть, яка ситуація на ринку нерухомості в Росії склалася сьогодні?

- Ситуація на ринку нерухомості чітко поділилася на два періоди. Перший - до ночі з 15 на 16 грудня 2014 року. Другий - після цієї ночі.

Якщо говорити про період «до», то ринок був дуже активний, тому що волатильність на фондовому, валютному ринках і зниження цін на нафту сприяли тому, що люди вкладали насамперед гривневі кошти в об'єкти нерухомості. Чому вони це робили? Тому що ціни у валюті постійно дешевшали. Сьогодні ми бачимо, що з початку року ціни у валюті подешевшали практично в два рази на 80-90 відсотків. Тому ті, хто вирішили вкладати рублі в нерухомість як найбільш надійний і захищений актив (раз рублеві ціни практично стоять на місці), взяли цілком зрозуміле рішення.

Найбільшою відсоток угод відбувався на будівельному ринку, тому що там були можливості розстрочок. Будівельники пропонували різні бонуси і так далі. Також проходили угоди і на вторинному ринку, тому що люди хотіли встигнути придбати нерухомість для проживання і зробити це за тими цінами, які були.

- Що ж змінилося після ночі з 15 на 16 грудня?

- Все різко змінилося. Перш за все щодо угод, які вимагають позикового фінансування.

Підвищення ставки рефінансування Центробанком, я думаю, заморозить іпотечні, лізингові та інші кредитні угоди банків, імовірно, до третьої декади січня. Тому що тільки після Нового року, протягом січневих свят, більш-менш стане зрозуміла ситуація на валютному ринку і динаміка зміни цін на нафту. І в залежності від цього будуть прийняті певні рішення. Якщо ситуація збережеться така, яка є сьогодні, то, природно, все ставки будуть підвищені. Тому, я думаю, навряд чи ми побачимо іпотечні кредити зі ставкою нижче 20%, а кредити для бізнесу - зі ставкою менше 30%. Плюс посилиться андеррайтинг позичальників, тому що Держдума в другому читанні буквально днями прийняла закон про банкрутство фізичних осіб, який вступить в силу не в 2016, як планувалося раніше, а в середині 2015 року. Тому банки будуть побоюватися дефолту позичальників і збільшать вимоги до їх аналізу. Все це різко знизить обсяг іпотечних угод.

Що стосується цін на нерухомість, то вони, як я вже сказав, на сьогоднішній день впали майже в два рази в валюті. Цю ситуацію ми вже спостерігали і в попередній криза 2008 року. Я думаю, що в рублях ціни будуть перебувати на колишньому рівні. У валюті поки складно прогнозувати, це залежить від динаміки валютного ринку.

- Обсяг будівництва скоротиться?

- Безумовно. Іпотечні операції будуть поодинокі, через це скоротиться і обсяг ринку. Залишаться тільки зустрічні продажу і покупки за власні гроші, а угод стане менше. Але, з іншого боку, на ринку збільшиться кількість пропозицій і з'являться дуже цікаві об'єкти, які зможуть придбати ті, хто встиг вчасно «вийти в кеш».

- Як склалася ситуація на ринку нерухомості позначиться на роботі ріелторів?

- Ця ситуація ще жорсткіше диференціює ріелторів на професіоналів і непрофесіоналів. Ринок, безумовно, стане складніше, відповідно, самим споживачам буде досить важко здійснювати операції в такий період.

Думаю, тут складуться дві тенденції. З одного боку, збільшиться затребуваність в професіоналах на ринку нерухомості. З іншого, нас чекає самоочищення, тобто зникнуть ті люди, хто тільки називає себе ріелторами, по суті, не володіючи відповідними компетенцією, знаннями і досвідом.

- Російська гільдія ріелторів (РГР) закінчила роботу над створенням єдиного електронного реєстру атестованих фахівців і сертифікованих компаній ринку нерухомості. Як це змінить ситуацію в даній сфері?

- Такі реєстри існують сьогодні в більшості професійних сфер. З його допомогою будь-який споживач послуги, представник влади, бізнесу і так далі може знайти та ідентифікувати професіонала. Він просто заходить в реєстр, шукає назву компанії або ПІБ фахівця і розуміє: якщо людина є в реєстрі, значить, він володар відповідної професії.

В цьому році в РГР такий реєстр введено, і на сьогоднішній день туди заноситься інформація про атестованих фахівцях і сертіфіцірованнихкомпаніях, які входять в нашу гільдію. У людей більше не виникне питань, як ідентифікувати професіонала. Досить просто зайти в реєстр і знайти всю необхідну інформацію про фахівця або компанії.

Реєстр покликаний значно спростити життя наших громадян і позбавити їх від вибору недобросовісних ріелторів. Тому що якщо фахівець є в реєстрі, значить, він пройшов певний рівень підготовки, компанія, де він працює, відповідає всім вимогам, у неї перевірені всі документи, офіс, застрахована професійна відповідальність і так далі.

Єдиний електронний реєстр атестованих фахівців і сертифікованих компаній покликаний підвищити безпеку і надійність угод в сфері нерухомості.

- Чи є якісь прогнози щодо того, як буде вести себе ринок нерухомості в майбутньому?

- Є припущення, що найближчі три-чотири роки будуть досить складними для ринку нерухомості. Ціни, якщо і зростатимуть, то не більше, ніж на рівень інфляції. Відповідно, збільшиться пропозиція і скоротиться попит, буде проводитися менше угод. Зменшиться і частка угод з використанням іпотечного кредитування. Страждати від цього буде сегмент комерційної та заміської нерухомості, тому що це об'єкти не першого попиту.

Буде мало угод на ринку і елітної житлової нерухомості. А ось найбільш активним стане, як завжди, економсегмент, тому що потреби людей у ​​житлі ніхто не відміняв. І з огляду на те, що 80 відсотків угод проходять як зустрічні (купівля-продаж), то вони і будуть складати переважну частку на ринку купівлі-продажу житла.

Що стосується цін на ринку комерційної нерухомості - у валюті вони вже впали майже в два рази і в рублях навряд чи будуть рости. Орендні ставки в усіх сегментах чекає зниження.

- Що можете порадити тим, хто в цей непростий для ринку нерухомості період все ж вирішив придбати житло?

- Тут все залежить від того, з якою метою люди вирішили придбати нерухомість.

Якщо вони купують квартири для проживання, я б порекомендував зараз такі угоди здійснювати. Чому? Тому що на сьогоднішній день в галузі склалася досить унікальна ситуація. Якщо у людей є валюта, то перевівши її в рублі, можна дуже вигідно придбати об'єкти нерухомості і завдяки широкій пропозиції вибрати кращу з альтернатив.

Якщо ж мета покупки нерухомості - інвестиційна, то тут я б порадив людям від цієї ідеї поки відмовитися як мінімум на місяць-два. Хоча б для того, щоб зрозуміти, що буде відбуватися на ринку нерухомості і в цілому в країні далі.