Основні показники ринку офісної нерухомості за період 1 кв 2015 р

Дмитро Мислін

Керуючий партнер

Настільки значне негативне поглинання в класі Б пов'язано з міграцією в якість. Багато орендарів користується падінням орендних ставок в класі А і переїжджають в більш якісні офіси за менші гроші. Таким чином, користуючись ситуацією, що склалася на ринку, орендарі покращують умови для своїх співробітників, по можливості скорочуючи при цьому витрати.

З урахуванням величезної кількості вільних площ в класі А, а також різкого зростання відносної величини податку на майно в порівнянні з низькими ставками в класі Б, в найближчі роки тенденція переходу в клас А тільки посилиться. Можливо, скоро ми побачимо як неякісні реконструкції в важкодоступних промзонах будуть повністю пустувати.

Обсяг офісних площ, введених в експлуатацію в 1 кв. 2015 р

Поглинання офісних площ за 1 квартал 2015р.

· Темпи нового будівництва збереглися високими. Незважаючи на складні економічні умови, об'єкти з високою стадією готовності добудовуються і виходять на ринок. Продовжує формуватися надлишкова пропозиція.

· Загальний обсяг чистого поглинання, що показує зміну займаних орендарями офісних площ, досяг від'ємного значення, що обумовлено вивільненням приміщень класу Б в умовах економічної кризи.

· Частка вакантних площ за перші три місяці року зросла на 1,6 п. П. На даний момент вільно більше 3 млн. Кв. м офісних приміщень, з яких 1 млн. кв. м відноситься до об'єктів класу А.

· З метою залучення орендарів власники змушені адаптуватися до нових умов. Все більше орендодавців переходять на рублеві договори. Скоротилося запитуваних орендних ставок в рублевому еквіваленті, власники приміщень коректують комерційні умови, намагаючись наблизитися до очікуванням орендарів.

Середні запитувані базові

ставки оренди в рубля х

Андрій Лукашев

Керуючий партнер

Стадія активного перегляду діючих умов оренди проходить, і в другому кварталі ми очікуємо збільшення кількості нових договорів оренди, в разі готовності орендодавців фіксувати тарифи на такому тривалий термін від 3-х років.

Речення

За підсумками 1 кварталу 2015 р сукупний обсяг ринку якісних офісних площ в Москві досяг 17,7 млн. Кв. м і склав 3,8 млн. кв. м (21%) для офісів класу А і 13,9 (79%) млн. кв. м для класу Б.

Темпи нового будівництва в 1 кварталі 2015 збереглисяв високими. Незважаючи на складні економічні умови, об'єкти з високою стадією готовності добудовуються і виходять на ринок. З січня по березень на ринку було введено 291 тис. Кв. м, що на 27% перевищує обсяг нового будівництва за аналогічний період минулого року. Більше 65% всіх введених в 1 кварталі приміщень відносяться до об'єктів класу Б +. Всього в перші три місяці року на ринок вийшло 14 офісних об'єктів, з яких до класу А відносяться дві будівлі: бізнес центр «Демидов» в складі ділового кварталу «Червона Роза», а також вежа «Еволюція» на території ММДЦ «Москва-Сіті» , яка стала найбільшим новим будинком (на його частку припадає близько 30% всіх площ, введених в 1 кварталі 2015 г.). Варто відзначити, що введення такого великого об'єкта не вплинув на рівень вільних площ в цьому субринку, так як офісні приміщення в даному будівлю були реалізовані ще до введення в експлуатацію.

Загальний обсяг офісних площ на кінець 1 кварталу 2015 р

Приріст нових якісних площ

Динаміка загального обсягу офісних площ

тис.кв. м. *

тис.кв. м. *

тис.кв. м. *

На офісному ринку Москви сформувалися децентралізовані ділові райони. Це відбилося в територіальному розподілі нових об'єктів: за підсумками трьох місяців в загальному обсязі нової пропозиції всього 14% офісних площ було введено в експлуатацію в межах ЦАО. Найбільший обсяг припадає на райони Москва-Сіті (30%), а також південно-західного напрямку (31%), де були побудовані такі великі об'єкти, як «Нео Гео» і корпус З «Омега2».

Таким чином, за 1 квартал загальний обсяг ринку офісних приміщень за рахунок нового будівництва збільшився на 1,7%. Для об'єктів класу А приріст склав 2,6%, для класу Б приріст склав 1,4%.

До кінця 2015 року на московському ринку до введення в експлуатацію девелоперами заявлено ще більш 1 млн. Кв. м високоякісних офісних площ. Але в умовах сформованої економічної ситуації і падіння попиту, частина заявлених будівництв буде перенесена на більш пізні терміни. У наступні три квартали ми очікуємо зниження обсягів нового будівництва на 40-50% в порівнянні з 2014 р Найбільш ймовірно, що до кінця року буде добудовано не більше 600-700 тис. Кв. м офісних площ.

Сформована тенденція децентралізації нових об'єктів буде тільки зміцнюватися. Практично все нове будівництво (85%) буде зосереджено за межами ЦАО.

попит

Обсяг попиту в 1 кварталі, традиційно є найменш активним періодом, під впливом негативних тенденцій макроекономічних факторів продовжує демонструвати зниження динаміки. У 2014 році ми спостерігали скорочення попиту, викликане умовами економічної кризи і бажанням компаній скоротити свої витрати. У 1 кварталі 2015 року на тлі збереження невизначеності настрій орендарів і раніше визначалося економічною та політичною ситуацією в країні.

За підсумками трьох місяців загальний обсяг чистого поглинання, що показує зміну займаних орендарями офісних площ, досяг від'ємного значення і склав -84 тис. Кв. м, що на 230 тис. кв. м менше показника минулого кварталу.

Негативне значення чистого поглинання обумовлено, в першу чергу, вивільненням приміщень в об'єктах класу Б + і Б. Тут показник досяг таких значень: -69 тис. Кв. м для класу Б + і -46 тис. кв. м для класу Б. На нашу думку, це говорить про те, що компанії, які орендують приміщення в будинках даного класу, були найбільш уразливі в умовах економічної нестабільності, і в цілях зниження витрат укладали договори оренди, в більшості випадків зменшуючи займані площі.

Також на тлі надлишкової пропозиції і високу конкуренцію між власниками на ринку відкрилися нові можливості для орендарів по оренді високоякісних об'єктів на привабливих комерційних умовах. Досягаючи комфортних умов, компанії переїжджають в об'єкти кращої якості і звільняють раніше займані офіси. Про це свідчить значення чистого поглинання в об'єктах класу А, яке стало найбільшим в 1 кварталі. Так обсяг зайнятих орендарями офісів в будівлях класу А збільшився на 31 тис. Кв. м, що дорівнює аналогічному показнику минулого року.

Таким чином, зараз інтерес компаній спрямований на ті об'єкти, власники яких готові йти назустріч орендареві, номінуючи ставки в рублях або пропонуючи курсові коридори, а також орендні канікули, обробку приміщень або її компенсацію.

В умовах економічної невизначеності багато орендарів віддають перевагу продовженню договорів в поточному будівлі, прагнучи скоротити свої витрати на оренду і переглянути комерційні умови. Так, в 1 кварталі 2015 року ми спостерігали збільшення кількості угод, в рамках яких компанія залишається в орендованому офісі, але на більш привабливих умовах.

Що стосується розподілу попиту за профілем компаній, то за підсумками 1 кварталу 2015 р найактивнішими виявилися представники сфери професійних послуг. На кінець березня кількість запитів з боку таких компаній склало 25% в загальному обсязі попиту. За перші три місяці поточного року число запитів з боку виробничих компаній зменшилася на 3% і склало 19%. Також впевнений попит продовжують демонструвати IT і телекомунікаційні компанії, на їх частку припадає близько 13% від всіх запитів.

вакантні площі

Рівень вільних офісних приміщень почав рости з середини 2014 року і за підсумками 1 кварталу 2015 р становить в середньому по Москві 17,1%. Негативне значення чистого поглинання і значну перевагу над ним обсягів нового будівництва призвели до того, що частка вакантних площ за перші три місяці року зросла на 1,6 п. П. На даний момент вільно більше 3 млн. Кв. м офісних приміщень, з яких 1 млн. кв. м відносяться до об'єктів класу А.

У 1 кварталі 2015 року обсяги вільного пропозиції знову досягли рекордного для ринку офісної нерухомості Москви рівня, перевищивши значення кризових 2008-2009 рр.

Так, найбільший рівень вакантних площ зберігається в будівлях класу А. За підсумками кварталу показник виріс на 1,6 п. П. І на кінець березня склав 27,8%. У таких об'єктах варто відзначити частку збільшення вільного пропозиції за рахунок виходу на ринок значного обсягу якісних площ, пропонованих на умовах суборенди.

Розгляд розподілу вакантності по географії об'єктів показує, що в 1 кварталі найбільший рівень порожніх офісних приміщень класу А зберігся в районах «ЗАТ до ЧТК» (78%) і «СЗАТ після ЧТК» (65%). Таке високе значення показника в даних районах пов'язано з великим обсягом вільних площ в декількох великих об'єктах. Висока вакантність зберігається і в Москва-Сіті: сукупна площа вільних приміщень за підсумками березня склала 40%, основна частина яких припадає на об'єкти, введені в 2013-2014 рр. У ЦАО частка вакантних площ протягом кварталу виросла на 5% і в даний час вільними є 19% площ.

Динаміка рівня вакантних площ

Андрій Протасов
Керуючий партнер

Коли вакансія почне зменшуватися? Точка зору з цього питання визначає вибір стратегії власника і інвестора. Коментарі по інвестиційному ринку на стор. 12.
Збільшення рівня вільних площ в об'єктах класу Б + протягом кварталу стало найзначнішим, починаючи з квітня 2013 р
Внаслідок введення великого об'єму нової пропозиції, а також вивільнення офісних блоків в зв'язку скороченням займаних площ і переїздом компаній, за три місяці показник виріс на 2,9 п. П. І досяг 20,1%. У той же час в об'єктах класу Б зміна вакантності приміщень виявилося менш помітним.

На кінець 1 кварталу частка вільних площ у таких будівлях склала 8,3%, що на 0,4 п. П. Більше ніж в попередньому кварталі.

За обсягом порожніх офісних приміщень лідируючі позиції займають райони «ЗАТ до ЧТК» і «СВАО після ЧТК», тут рівень вакантних площ за підсумками кварталу становить 34% і 28% відповідно. У ЦАО протягом трьох місяців показник зріс на 1 п. П. І на кінець березня склав 10%.

ставки оренди

У 1 кварталі 2105 року ми спостерігали зниження динаміки середнього рівня ставок оренди. Це обумовлено внутрішніми процесами, що відбуваються на ринку, а також нестабільністю макроекономічних показників і зниженням попиту в умовах економічної кризи.

Сьогодні відбувається перехід ринку до рублевих ставками. З метою залучення орендарів і максимального скорочення кількості вільних площ в своїх об'єктах власники змушені адаптуватися до нових умов. Все більше орендодавців номінують орендні ставки в рублях або переходять в умовні одиниці за рахунок прийняття фіксованого курсу або валютного коридору. У цих умовах відбулося зниження запитуваних орендних ставок в рублевому еквіваленті, власники приміщень коректують комерційні умови, намагаючись наблизитися до очікуванням орендарів.

Так, зниження середніх запитуваних ставок оренди в російській валюті за підсумками 1 кварталу 2015 р відбулося і в об'єктах класу А, де традиційно ставки номінуються в доларах США. Це пояснюється тим, що значна частка власників поступово переходить на рублеві договори. Протягом кварталу середні базові запитувані рублеві ставки оренди в класі А знизилися на 12,5% і на кінець березня становили 31 500 руб. за кв. м в рік.

Також варто відзначити, що існує на сьогоднішній день значну різницю між запитуваною ціною і реальною вартістю угоди. Навіть в тих випадках, коли власники номінують ставки в доларах США і не готові знижувати заявлену вартість оренди в первинному пропозиції, в процесі переговорів орендар може обговорювати комерційні умови, досягаючи дисконту до 30-40% від первісної вартості оренди.

Середні запитувані базові ставки оренди в рублях

Динаміка рівня середніх запитуваних ставок оренди

руб. за кв.м в рік

Орендні ставки вказані без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат

$ За кв. м в рік

Орендні ставки вказані без урахування ПДВ і експлуатаційних витрат

ILM Rent Expectations Index (Індекс очікувань орендних ставок)

Починаючи з жовтня 2013 року, індекс очікувань орендних ставок починає демонструвати спад. Більшість власників почали знижувати вартість оренди. Подібна тенденція триває і до сьогодні. І за підсумками 1 кварталу 2015 р індекс так і не перетнув кордон в 50 пунктів.

В кінці минулого року в умовах падіння попиту і надлишкової пропозиції орендодавці почали коригувати ставки в сторону зниження, очікування зростання орендних ставок стають все нижче, і індекс опускається до рекордних значень в 26 пунктів для класу А, і 22 пункту для класу Б +.

За підсумками березня 2015 р падіння індексу в класі А не зупиняється, і показник досягає нових рекордів - у 23 пункти. У класі Б + навпроти, індекс за три місяці піднімається на один пункт до 24%.

ILM REI, клас А

ILM REI, клас Б +

Індекс очікувань щодо орендної ставки відображає, як власники якісних офісних об'єктів нерухомості Москви сприймають відбуваються на ринку зміни. ILM REI (Rent Expectation Index - Індекс очікувань в орендних ставок) будується на основі щомісячного опитування власників об'єктів офісної нерухомості. В Індексі очікування власників нерухомості вимірюються, виходячи із змін запитуваних орендодавцями орендних ставок.

Індекс може варіюватися в межах між 0 і 100%. Якщо REI вище 50%, то висока ймовірність зростання середніх орендних ставок в найближчі місяці. Величина відхилення від рівноважного значення 50% показує силу спадного / висхідного тренда. REI, рівний 50% вказує на те, що за аналізований період не відбулося жодних змін. Значення менше 50% відображає очікування власників до зниження орендних ставок. (Докладніше про Rent Expectation Index см. На сайті www.ilm.ru )

Інвестиційний ринок. Коментарі

покупці

Непрофільні інвестори. Відсутність альтернатив для надійних вкладень і очікування "дистресу" залучає на ринок непрофільних інвесторів. Деякі непрофільні спекулятивні інвестори, готові платити більше, ніж професійні гравці.

Довгострокові інвестори повертаються. Вступаючи в переговори з продавцями, вони витісняють спекулятивних інвесторів, коли мова йде про якісні активи. Серед непрофільних покупців істотна частка середньострокових і довгострокових інвесторів.

Державні і великі приватні компанії розглядають покупку будинків. Їх приваблює надлишок порожніх будівель і увагу до них з боку продавців. Однак, такі покупці все частіше використовують для прийняття рішень фінансовий аналіз, подібний з аналізом інвесторів. Це ставить під сумнів припущення, що такі покупці будуть готові платити значно більше, ніж довгострокові інвестори.

Одні виходять на угоди. Інвестори, які зберігають помірний погляд на ринок і вірять в збільшення доступності банківського кредиту в середньостроковій перспективі, виходять на переговори і переконують продавців знизити ціну. Існуючий на активі кредит представляє для них істотну цінність. Однак, на ринку є гравці, готові входити і без банківського кредиту.

Інші чекають. Частина інвесторів продовжує стежити за економікою і чекати, коли ставки оренди намацають дно, і з'явиться доступне кредитне фінансування або, як мінімум, розуміння з розвитку ситуації з ним.

Іноземні інвестори звертають увагу. Їх підштовхує до Росії надлишкова ліквідність і зниження прибутковості на ключових міжнародних ринках. Подешевшав рубль привернув увагу, проте поки далеко не всі активи мають ціну в рублях. У західній пресі з'являються статті про наш ринок, зокрема, Wall Street Journal публікує статтю про Москву ( http://www.wsj.com/articles/rents-fall-vacancies-rise-as-moscow-confronts-flagging-economy-1427820200 ). Найбільш досвідчені іноземні інвестори користуються невизначеністю на ринку і намагаються закривати угоди.

"Небанківські" кредитори. Вхід на ринок розглядають нові кредитори, які здатні запропонувати фінансування за ставками, які нижчі за банківські, в даний момент.

Рубль і рублеві договору турбують. Іноземні та російські валютні інвестори сильно насторожені коливанням рубля і тиском ринку з боку рублевих договорів оренди.

Можливий перехід до рублевому ринку. В результаті нової валютної політики російської влади і слабкого рубля, активи з рублевої виручкою отримують свою частку уваги, в тому числі і з боку іноземних інвесторів.

Продавці

Тиск з боку орендарів. Переговори власніків и орендарів относительно зниженя ставок и переходу на рублі трівають. У висококонкурентних сегментах ринку (класи B і C) позиція орендарів очевидно сильніше. У сегментах з більш низьким рівнем конкуренції (клас A, центр), власники намагаються тримати натиск, але все ж, як правило, йдуть на поступки. У ситуаціях, коли власники не готові йти на зустріч, очікуються судові позови від орендарів. Якщо будуть судові рішення на користь орендарів, це може стати прецедентом і вплинути на позицію більш лояльних орендарів.

Тиск з боку банків зменшилася, але не зникла. Посилення рубля з рівнів початку року і усвідомлення того, що банки поки не зацікавлені в дефолті проблемних позичальників знизило градус відносин з банками. Більшість кредитів знаходиться на реструктуризації, проте є позичальники, які доповідають свої при DSCR <1. Поки не ясно, як вирішиться ситуація з доларовими кредитами, тому що немає визначеності з курсом рубля і зі ставками оренди.

Надія і не бажання фіксувати збитки. Фінансові партнери, включаючи співінвесторів, чинять тиск на керівників через невиконання бізнес-планів внаслідок девальвації рубля, збільшення вакансій і уповільнення продажів. Однак, надія на краще і відсутність бажання партнерів фіксувати збитки, не примушує керівників продавати активи за ціною, яку просять покупцями.

Ліквідаційних цін немає. Власники, які змушені ліквідувати активи в Росії, не поспішають продавати їх за низькою, з їх точки зору, ціною.

"Справжній дистрес". Низьке якості активу і висока конкуренція іноді змушує продавати його за ціною, наближеною до собівартості, проте, навіть така ціна не завжди обгрунтована.

Знайти "свого" покупця. Багато продавців сподіваються знайти "свого" покупця серед компаній-користувачів нерухомості, які куплять офіс дорожче, ніж інвестори, у яких є очікування щодо монетарної прибутковості і які намагаються брати до уваги чинники, що впливають на майбутню вартість активів.

Ціна

Розрив за ціною пропозиції і попиту превалює. Як правило, відмінність поглядів продавців і покупців на розвиток ринку в найближчі 2 роки не дозволяє ліквідувати розрив у ціні і закривати угоди. І все ж, угоди закриваються, коли погляди на ринок і підходи до розподілу ризиків збігаються.

Важко визначити ціну продажу. Навіть мотивованим продавцям важко визначити адекватну запитувану ціну через не більшої кількості транзакцій і притаманною нашому ринку непрозорості.

Швидкий "відскік" малоймовірний. Не багато очікують, що буде швидкий "відскік" як в 2009 році, коли кращі покупки були зроблені в першому півріччі і з 2010 року ринок пішов вгору. Однак, цього разу, крім "звичайних" для нас проблем з курсом рубля (падінням цін на нафту) і доступністю банківського фінансування, є такі структурні чинники, як надлишок офісних площ і циклічне уповільнення економіки. Якщо ще взяти позицію, що санкції не будуть зняті скоро і що настав період низьких цін на нафту, то прогноз і зовсім буде депресивним.

Детальніше з даним матеріалом можна ознайомитися в додатку

або на нашому сайті www.ilm.ru