1. Етапи розвитку ринку житла в Астані
2. Короткостроковий прогноз у зв'язку з девальвацією
3. довгострокові прогнози

Ні для кого не секрет, що ринок нерухомості Астани для казахстанців до сих пір залишається основним інструментом вкладення інвестицій.

На тлі існуючих на ринку девальваційних очікувань і невизначеності, найбільш актуальним в даний час є питання про прогнози і майбутньої динаміки цін на ринку. Який же може виявитися динаміка цін в найближчі місяці і в наступні роки розбираються фахівці аналітичної служби kn.kz .

Нагадаємо читачам, що аналітична служба kn.kz працює над циклом статей, присвячених стану і розвитку вітчизняного ринку нерухомості. У минулих матеріалах ми спробували розкрити питання доступності та забезпеченості житлом і пояснити читачам, чому в нашій країні доступність житла набагато нижче, ніж в розвинених країнах ( «Житло в Казахстані залишається недоступним» , «Чому ціни на житло високі?» ).

У даній статті ми розглянемо інший аспект розвитку ринку нерухомості - аналіз фаз розвитку ринку житла і його прогнозування. Необхідно відзначити, що професійний підхід до вивчення процесів казахстанського ринку нерухомості і прийняття на цій основі управлінських рішень - явище відносно нове. На початку розвитку вітчизняного ринку нерухомості (2000-2002 р.р.) потреба у вивченні його процесів і прогнозів була мінімальною. У зв'язку з гострим дефіцитом пропозиції на ринку житла мало хто з інвесторів замислювався про перспективи та прогнози на тлі високого попиту і величезних темпів зростання цін. Це був ринок продавця.

Особливо можна відзначити проявилася потреба в прогнозуванні розвитку ринку нерухомості з боку держорганів, пов'язану з розробкою і необхідністю обгрунтування стратегій житлового будівництва «Доступне житло - 2020».

Помітна зміна в ситуації стала очевидною після фінансової кризи 2007 року. Даний період змусив багатьох казахстанських інвесторів переглянути підходи в прийнятті рішень, заснованих на результатах аналізу, досліджень і прогнозів. У оцінювачів, забудовників і банків змінилися підходи до роботи. Особливо можна відзначити проявилася потреба в прогнозуванні розвитку ринку нерухомості з боку держорганів, пов'язану з розробкою і необхідністю обгрунтування стратегій житлового будівництва «Доступне житло - 2020». У зв'язку з цим розробка методик прогнозування на ринку житла представляється актуальною і важливою задачею аналітиків ринку нерухомості.

Як купити квартиру від ФН «Самрук Казина»? >>>

У першій частині статті розглянемо різні етапи розвитку ринку житла Астани і виявимо залежність цін від різних факторів. Отже, з початку розвитку казахстанського ринку нерухомості динаміка цін ділиться на два етапи - до і після кризи.

Етапи розвитку ринку житла в Астані

З 2001 по 2005 роки - старт ринку, етап зростання, кількість продавців на ринку збільшується (середньомісячні темпи зростання цін - 2,5-3% на місяць, приріст за рік - 30-37%).

З 2006 по серпень 2007 року - «надування» іпотечної бульбашки, перегрітий ринок, стрімке зростання кількості продавців на ринку (середньомісячні темпи зростання цін - 4-5% на місяць, приріст за рік - 43-61%).

З вересня 2007 по листопад 2009 року - падаючий, кризовий ринок, догляд продавців з ринку (середньомісячні темпи падіння цін від 0,7% до 4,1% в місяць, або 17-32,5% в рік, зниження обсягів пропозиції - в середньому на 4,3% на місяць).

З листопада 2009 по серпень 2010 року - депресивний ринок (середньомісячний темп зростання цін від -0,2% до + 2,9% на місяць, в середньому 0,2% на місяць, відсутність зростання кількості продавців на ринку).

У лютому 2009 року девальвація привела до збільшення темпів зниження в перші 4 місяці до 7% на місяць. Корекція доларових цін в зв'язку з девальвацією відбувалася на тлі загального зниження цін.

З вересня 2010 року по теперішній час - ринок, що розвивається, продавці повертаються (середньомісячні темпи зростання цін від 0,7-1,9% на місяць, в середньому 1,5% на місяць, 10-20% в рік, зростання кількості продавців в середньому 5% на місяць). На динаміку посткризового періоду всередині зазначених фаз вплинули одномоментні девальвації в лютому 2009 року і 2014 року.

У лютому 2009 року девальвація привела до збільшення темпів зниження в перші 4 місяці до 7% на місяць. Корекція доларових цін в зв'язку з девальвацією відбувалася на тлі загального зниження цін. Як показав аналіз, сукупне зниження цін тривало до кінця 2009 року і склало 27,7%. Тобто повністю компенсувало 20-відсоткову девальвацію. Девальвація в лютому 2014 року відбувалася вже в зростаючої фазі ринку - з 154,96 до 182,31, або на 17,7%, а корекція тенгових ціни з моменту девальвації склала поки 5,3%.

Короткостроковий прогноз у зв'язку з девальвацією

З огляду на те, що сьогодні корекція цін відбувається на зростаючому ринку, зниження цін виявиться нижче рівня девальвації. Дане твердження можна пояснити розрахунками. Так, за період з січня 2013 по січень 2014 року середньомісячний темп зростання цін на житло становив в середньому 1,4% на місяць. З урахуванням того, що економічні та фінансові чинники істотно не змінилися, з імовірністю 92% тривала б позитивна цінова динаміка, і приріст цін з початку лютого становив би 11,2%. Таким чином, корекція цін на момент девальвації складе (17,7% - 11,2% = 6,5%). На даний момент різниця між нинішнім і прогнозованим рівнем корекції становить 1,2% (6,5% - 5,3% = 1,2%). Це означає, що зниження цін на ринку житла Астани може продовжитися ще 1-2 місяці, і далі (за умови збереження макроекономічних параметрів) піде повернення до стадії розвивається.

З огляду на те, що сьогодні корекція цін відбувається на зростаючому ринку, зниження цін виявиться нижче рівня девальвації.

довгострокові прогнози

Стан і розвиток ринку нерухомості як складної системи визначається безліччю факторів: зовнішніх і внутрішніх. До зовнішніх відносяться політичні (що впливають на інвестиційну привабливість), макроекономічні (світові ціни на енергоносії, розвиток фондового ринку, обсяги зовнішніх запозичень, обсяг грошової маси, рівень ВВП, обсяги іпотечного кредитування і доходи). До внутрішніх факторів належать: розвиток житлових програм, чисельність населення і внутрішня міграція.

У дослідженнях російських вчених-економістів (наприклад, таких, як сертифікований аналітик ринку нерухомості Російської гільдії ріелторів (РГР), кандидат технічних наук Г.М. Стерник) визначено, що ключовим фактором розвитку ринку нерухомості в перехідних економіках є показник сумарного легального і тіньового доходу населення з урахуванням мінливої ​​схильності до споживання, інвестування, заощадження і накопичення.

Більш глибокий аналіз показав тісний взаємозв'язок між темпами зростання обсягів іпотеки і темпами зростання цін - 87%.

У різні періоди розвитку ринків даний показник залежить від різних причин імпульсного зростання грошової маси (макроекономічних грошових потоків) і переважаючих механізмів утворення «сірих» доходів населення:

• періодів лібералізації підприємницької діяльності та приватизації у різних кластерах;
• періодів інтенсивних бюджетних інвестицій в різні національні та регіональні програми, проекти, передвиборні кампанії та ін .;
• «Ипотечно-нафтового» зростання.

Борги по іпотеці: що робити? >>>

На підставі даних тез було проведено кореляційно-регресійний аналіз, який показав, що між середньою ціною на ринку житла Астани існує досить сильна зв'язок з цінами на нафту - 89,9%, ВВП - 90%, іпотечним кредитуванням - 96% і доходами населення - 78%.

Більш глибокий аналіз також показав тісний взаємозв'язок між темпами зростання обсягів іпотеки і темпами зростання цін - 87%, в той час, як між темпами зростання доходів (як номінальних, так і реальних) і цінами взаємозв'язку виявлено не було, або вона була слабкою.

Порівняння темпів приросту цін на житло, обсягів іпотеки та рівня доходів в м Астані

Середньорічний темп приросту,%

обсяги іпотеки

Середня ціна на житло

рівень доходів

2008 рік

-0,6

-2,1

2,6

2009 рік

-0,1

-0,6

1,2

2010 рік

0,2

1,0

1,8

2011 рік

0,9

1,6

2,3

2012 рік

1,6

0,8

1,6

2013 рік

1,3

1,4

1,2

Січ. - сент. 2014

1,3

1,5

-1,0

Кореляція з ціною

83%

-

-0,44%

Таким чином, на основі даних розрахунків був зроблений висновок про те, що в даний час темпи зростання іпотечного кредитування, як одного з факторів попиту, багато в чому визначають майбутню динаміку цін на ринку житла. У наступному матеріалі ми продовжимо дослідження ринку нерухомості на основі взаємозв'язку темпів обсягів іпотечного кредитування, доходів населення і цін на ринку житла і з'ясуємо, який може виявитися динаміка цін в найближчі роки.

Анна Шацька, керівник аналітичної служби kn.kz , Сертифікований аналітик ринку нерухомості РГР, оцінювач.

Теоретичною основою для прогнозування з'явилися праці Г.М. Стерника - професора кафедри «Управління проектами та програмами» Російського економічного університету ім. Г.В. Плеханова, голови комісії Російської Гільдії ріелторов® по атестації аналітиків ринку нерухомості, сертифікованого оцінювача нерухомості Російського товариства оцінювачів, канд. тех. наук.

Читайте також:

Топ-10: в якому банку найвигідніша іпотека?

Яке покарання чекає банківських боржників