1. 4.5. Розвиток вітчизняного ринку нерухомості

А. Н. Асаул , С. Н. Іванов, М. К. Старовойтов
Економіка нерухомості
Підручник для вузів. - 3-е изд., Исправл. - СПб .: АНО «ІПЕВ», 2009. -304 с.

4.5. Розвиток вітчизняного ринку нерухомості

У 90-х рр. ХХ ст., Коли з початком приватизації в Москві, Санкт-Петербурзі та інших містах Росії з'явилися перші легальні угоди з купівлі-продажу житла. Становлення ринку нерухомості [66] відбувалося в умовах неврегульованості прав на нерухомість і недостатнього розвитку нормативно-правової бази. Темпи приватизації житла були досить низькими, а покупці вже були, попит випереджав пропозицію. [67] Поведінка продавців і покупців було неринковим, активність ринку низькою, а форма розрахунків не усталилася.

Формування ринку нерухомості - якісно нова для російської економіки структура - почалося в умовах лібералізації економіки.

До 1997 р на ринку нерухомості була досягнута відносна стабілізація, [68] система ринку житлової нерухомості самоорганізувалася в досить стійку функціональну структуру.

З серпня 1998 року в усіх містах Росії ціни на житло та інші об'єкти нерухомості стали знижуватися (35 ... 65%). Високий ступінь доларизації економіки Росії призвела до того, що в різних містах поведінку ринку нерухомості в умовах кризи і характер зміни цін розрізнялися залежно від валюти, в якій виставлялися на продаж об'єкти нерухомості. У середини 1999 року була досягнута нижня цінова планка. Незважаючи на сильне макроекономічне потрясіння ринок нерухомості зберігся. Після недовгого обвалу його активність почала зростати.

З червня-липня 2000 року в більшості міст Росії чітко окреслилася тенденція до підвищення рівня цін. Головною причиною активізації ринку були загальне економічне зростання в країні, політична, фінансова та соціально-економічна стабілізація. У цей період можна говорити про пошук якісно нових шляхів ведення бізнесу.

У 2002 р по тенденціям розвитку ринку житла цінова ситуація в містах Росії розділилася на три групи. Першу представляв Санкт-Петербург, де зростання цін, що почався в 2000 році, тривав; другу - Москва і область, де намітився в першій половині року перехід до стабілізації змінився новим зростанням цін. До третьої групи увійшли всі інші міста (з наявної вибірки): Єкатеринбург, Новосибірськ, Ярославль, Іркутськ, Перм, Ульяновськ, Нижній Новгород і ін., В яких ціни на житло після стрімкого зростання стабілізувалися.

Важливу роль на ринку житлової нерухомості починає грати інвестиційна складова. У приватних осіб зростає інтерес до покупки житла, а у корпоративних структур - до вкладення вільних грошових коштів. [69] Ціни на житло в 2003 р росли так швидко, що жоден банківський вклад та інші фінансові інструменти не могли дати такого приросту капіталу, як ринок житлової нерухомості. У цей період спостерігався кількісне зростання ринку нерухомості, росли не тільки ціни, а й пропозиція, попит, активність суб'єктів ринку. Значний вплив надавали зовнішні чинники, які завдяки синергетичного ефекту вплинули не тільки на зростання цін, але і на зростання системи в цілому.

Із серпня 2004 р паралельно з уповільненням зростання цін на об'єкти житлової нерухомості знизився купівельний попит. Настала відносна стабілізація. Під стабілізацією розуміється річне зростання цін на об'єкти нерухомості не більше ніж на 25%.

З квітня по жовтень 2006 р спостерігалося стрімке зростання вартості житла на тлі дефіциту пропозиції. Щомісячне зростання цін в Санкт-Петербурзі досяг небачених темпів: в липні і серпні приріст в сегменті типового житла становив 17 ... 18% в місяць. [70] Середній приріст цін за типовими об'єктів за 3-й квартал 2006 р склав 45%, житло підвищеної комфортності подорожчало на 42%, елітне - на 22,5%. Собівартість будівництва зросла до рівня 2 тис. Дол. / М2.

В кінці 2006-початку 2007 року відбулися коригування за деякими типами житла і вирівнювання пропозиції і попиту. Намітилася стабілізація цін на житло. Прибутковість житлового будівництва склала 15 ... 20%.

Протягом всієї історії існування ринку нерухомості кількість угод на вторинному ринку значно перевищує рівень угод на первинному (наприклад, в Москві - в 34 рази). Співвідношення чистих і альтернативних продажів (різноманітні варіанти обміну) - приблизно 20: 80 (в 2006 р в Москві - 18: 82), т. Е. Основний обсяг попиту формується за рахунок обмінних операцій. Структура угод на вторинному ринку за цими показниками досить стабільна і не схильна до існуючим змін в часі.

Дослідження ринку нерухомості показують, що метою більшості угод на вторинному ринку житла є збільшення житлової площі.

Знаючи пропорції між «чистими» продажами і «альтернативними», а також значеннями коефіцієнта альтернативи [71] (Співвідношення між кількістю квартир, що виставляються на продаж, і кількістю що виникають внаслідок цього заявок на покупку житла), можна розрахувати середньоринкове співвідношення між попитом і пропозицією на вторинному ринку житла будь-якого регіону.

Розрахунки по Москві і Санкт-Петербургу свідчать, що на ринках давно спостерігається перманентний дисбаланс попиту і пропозиції (на користь першого). Це головна причина зростання цін на житло в останні шість років.

Обсяги продажів на первинному ринку не здатні в масовому порядку задовольняти надмірний попит ринку нерухомості. Таким чином, склалася кон'юнктура вторинного ринку і стан первинного об'єктивно зумовлюють тенденцію до подальшого зростання цін на житло.

Необхідно підкреслити, що іпотека не здатна забезпечити масовий «викид» пропозиції і викликати хоча б середньострокову стабілізацію ринку. Не може істотно вплинути на реальний обсяг житлового будівництва і валютна виручки від продажу нафти. Відповідно радикально змінити цей стан справ на ринку нерухомості і створити ефективні інструменти задоволення надлишкового попиту в найближчі роки навряд чи вдасться.

Ринок нерухомості розвивається циклічно, і цикли в його розвитку не збігаються у часі з економічними циклами (рис. 4.3): спад на ринку нерухомості передує спаду економіки в цілому, підйом також настає раніше. Отже, станом ринку нерухомості можна судити про характер і тенденції в економіці. Якщо ситуація на ринку нерухомості погіршується, то незабаром погіршиться ситуація в національній економіці і, навпаки, за підйомом ринку нерухомості, як правило, йде підйом в національній економіці.

Мал. 4.3. Взаємозв'язок економічного циклу і циклу ринків нерухомості

Після зростання попиту на побудовані об'єкти спостерігається поглинання створених об'єктів нерухомості 1 (див. Рис. 4.3). Це ринок продавця. Практично відсутні пропозиції нових об'єктів. Відбувається перебудова на ринку нерухомості, настає стабілізація після кризи 2. В результаті підвищення попиту на новостворені об'єкти зростання цін на об'єкти нерухомості досягає апогею. Далі відбувається перенасичення ринку об'єктами нерухомості і спостерігається спад. Кількість незайнятих об'єктів стрімко збільшується, власнику об'єкта нерухомості складно його продати, ціни знижуються. Це - ринок покупця 3. Виникають надлишок будівельних потужностей і перевиробництво об'єктів нерухомості. Будівельна діяльність скорочується. Настає стабілізація 4: попит і пропозиція перебувають у стані рівноваги.

Таким чином, ринок нерухомості, будучи складною системою, через інфраструктуру залучає в процеси функціонування всіх своїх суб'єктів. Більш того, ці взаємодії не статичні, вони постійно змінюються. Саме наявність цих взаємодій обумовлюють процеси самоорганізації, що призводить до зміни структури і процесів функціонування на ринку нерухомості.

[66] Аналіз розвитку ринку нерухомості проведено колективом кафедри економіки будівництва СПбГАСУ під керівництвом д-ра екон. наук, проф. А. Н. Асаула.

[67] У 1991 р в Санкт-Петербурзі вартість 1 м2 загальної площі становила близько 100 дол. У 1992 р вартість 1 м2 на вторинному ринку житла становила близько 250 дол., А в 1993 - 341 дол.

[68] У січні 1997 р середня ціна на вторинному ринку Санкт-Петербурга становила 534 дол., А до січня 1998 року вона зросла лише на 4,3% і склала 557 дол.

[69] З остаточно 2002 р нерухомість стає об'єктом інвестицій: у 2003 р до 10% квартир купувалося з метою отримання доходу шляхом подальшого перепродажу (у 2002 р - тільки 3 ... 5%).

[70] У спокійному стані ринок зростає в межах 2% на місяць.

[71] Динаміка зміни коефіцієнта альтернативи в Москві: 2004 г., 1-е півріччя - 1,3, 2-е півріччя - 1,2; 2005 р 1-е півріччя - 1,32, 2-е півріччя - 1,4; 2006 року, 1-е півріччя - 1,6, 2-е півріччя - 1,4.