Актуальність досліджень в області ємності регіональних ринків нерухомості виникла зовсім недавно. У багатьох учасників ринку нерухомості в минулому році з'явилося почуття занепокоєння щодо ймовірності реалізації задуманих ними проектів. Дійсно, успішний продаж 1-2 будинків в тому чи іншому регіональному місті не гарантує настільки ж успішної реалізації наступних обсягів житла через можливе виснаження попиту. Крім того, як показала практика 2007 року, зростання цін в умовах обмеженості пропозиції досить швидко може змінитися відкотом цін назад при насиченні або перенасичення пропозиції. В такому випадку стимуляція попиту за допомогою реклами та PR не завжди може залучити бажану кількість покупців.

Для того щоб запобігти можливим втратам або зниження темпів продажів об'єктів нерухомості, необхідно вимірювати ємність ринку. Ємність ринку нерухомості - це кількість квадратних метрів, які в умовах сформованої кон'юнктури ринку можна продати в одиницю часу за певною ціною.

Поняття місткості ринку багато в чому перегукується з поняттям попиту, фактично будучи його кількісної характеристикою. Слід пам'ятати, що різні сегменти ринку мають різну ємність. Ми буде говорити про ємності ринку житла. В якості одиниці часу для вимірювання ємності ринку нерухомості доцільно використовувати рік, тобто ми будемо оперувати кількістю квадратних метрів, які можна продати за рік за фіксованою ціною.

Ємність ринку обернено пропорційна ціні квадратного метра житла. Як правило, чим вище ціна, тим менше ємність. Зазвичай, говорячи про ємності ринку, мають на увазі нинішній рівень цін. Крім того, місткість ринку залежить від заходів по просуванню товару. У зв'язку з цим зазвичай розрізняють базову ємність, яка потребує особливих зусиль у плані просування, і потенційну ємність, яка може бути досягнута при інтенсивній рекламі, PR і інших промо-заходах.

При цьому ємність ринку житла регіонального міста складається з уровеня платоспроможного попиту на нерухомість в даному місті з боку жителів цього міста, області, інших регіонів Росії і інших країн.

Для більшості міст основну частку ємності ринку (від 50% до 90%) створюють жителі самого міста і навколишнього області або так званий локальний попитом. Локальний попит піддається виміру досить легко, так як його складно збільшити.

Для найбільш цікавих міст, таких, як Москва і Підмосков'ї, Санкт-Петербург, південь Росії, чималу частку ємності ринку (від 20% до 50%) створюють регіональні міграції або так званий міграційний попит, який набагато складніше виміряти. Залежно від обставин міграційний попит може змінюватися в рази.

У той же час слід зазначити, що в нинішніх умовах повний попит формується також з двох інших порівнянних складових. Він складається зі звичайного платоспроможного попиту і інвестиційного попиту. Звичайний попит формується під впливом необхідності придбати житло для проживання або обміну. Інвестиційний попит залежить від числа бажаючих придбати додаткове житло або житло для отримання прибутку, яке в подальшому буде здаватися в оренду або перепродано.

Основний метод вимірювання ємності ринку - опитування населення. Для проведення дослідження спочатку формується вибірка і складається анкета. Потім проводиться саме опитування. Після чого результати опитування перевіряються, а отримані дані систематизуються і обробляються. І тільки на основі оброблених даних проводиться розрахунок місткості ринку.

Базовою величиною для визначення ємності ринку є розмір цільової групи - це люди, які планують в найближчому майбутньому міняти житлові умови або купувати житло з тими чи іншими цілями. Характерна величина цільової групи для переїздів в рамках одного міста складає від 7% до 20%. При міграціях в інші міста без визначення конкретного напрямку вона коливається від 3% до 5% на всі міста. Якщо ж вимірювати міграційний попит на окремо взятий місто цей параметр складе частки відсотка - від 0,1% до 0,5%.

При цьому розміри цільової групи для переїздів всередині міста і міжрегіональних міграцій нерідко виявляються порівнянними з-за аналогічною різниці в населенні. Населення країни в цілому, яке формує регіональні міграції, приблизно в 100 разів перевищує населення середньостатистичного міста-мільйонника - це компенсує різницю в величинах цільових груп.

Ємність ринку розраховується за такою формулою: ємність ринку = Сума (ємність з боку кожного регіону).

При цьому Ємність з боку регіону розраховується за такою формулою: Ємність з боку регіону = (Активне населення) * (Частка цільової групи) * (Імовірність переїзду)

В даному випадку під Ймовірністю переїзду розуміється важливий фактор, що відображає ту обставину, що чим далі видалений місто, в який планується переїзд, тим менше ймовірність того, що плани реалізуються на практиці. Так, якщо взяти ймовірність втілення планів по переїзду в рамках одного міста за 1, то ймовірність переїзду в це місто з іншого кінця країни буде, очевидно, набагато нижче.

Без урахування фактора Вірогідність переїзду виходить абсурд, нібито ємність попиту з боку інших регіонів через велику величини їх сумарного населення виявляється помітно більше ємності попиту з боку самого міста. Приблизний вигляд кривої ймовірності переїзду (коефіцієнта ефективного попиту) відображає зниження ймовірності в міру віддалення від розглянутого міста.

Обчислити значення функції ймовірності переїзду для кожного конкретного міста можна або експертно, або на основі тієї чи іншої економічної моделі. В цілому, якщо ймовірність переїзду всередині міста приймається за 1, то характерні значення ймовірності переїзду в даний місто з навколишнього області складуть 70% -80%, з суміжних регіонів - близько 50%, а з віддалених регіонів - близько 10% -30%.

Обчислення ємності ринку з боку жителів досліджуваного міста і навколишнього області являє собою цілком вирішуване завдання, пов'язану з проведенням двох соціологічних опитувань. Здавалося б, для точного вимірювання ємності ринку даного міста необхідно провести опитування як мінімум по всій країні. Розрахунок ємності ринку з боку всіх регіонів вимагає в Росії проведення більш 80 опитувань (за кількістю регіонів). Однак настільки великі жертви не потрібні. Трудовитрати на оцінку міграційного попиту можна значно спростити. Очевидно, що провести таку кількість опитувань в реальності складно і тому усі регіони логічно згрупувати за кількома типами.

У Росії це можуть бути, наприклад, такі 7 груп: столичний сегмент, в який входять Москва, Санкт-Петербург і їх області; міста центральної Росії; Поволжя; Урал; Сибір і Північ Росії; Далекий Схід; Південь Росії.

Інший спосіб розбивки регіонів на групи - побудова макроекономічного рейтингу, наприклад, комплексної оцінки соціально-економічного розвитку регіонів, населення яких має найбільший потенціал для покупки житла.

У більшості міст Росії місткість ринку поки перевищує обсяги нового будівництва. Цей дисбаланс призводить до зростання цін від 10% до 100% в рік, який і компенсує існуючий розрив.

По оцінкам аналітичного центру IRN.RU зв'язок між цими величинами має приблизно наступний порядок. При зростанні цін на 10% -20% на рік місткість ринку перевищує обсяги будівництва на 30% -50%. При зростанні цін на 30% -50% на рік місткість ринку перевищує обсяги будівництва приблизно вдвічі. При зростанні цін більш 50% в рік місткість ринку перевищує обсяги будівництва більш ніж удвічі. Більш точний зв'язок між місткістю ринку, обсягами будівництва і динамікою цін для кожного конкретного міста може бути встановлена ​​на основі докладних емпіричних даних, а також моделі поведінки даного ринку. У більшості випадків цей зв'язок буде носити експонціальний характер. Іншими словами при зростанні цін кількість потенційних покупців (місткість ринку) скорочується нелінійно, а в геометричній прогресії